Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα έχει πλέον σαφή αίτια και αποτύπωμα. Η εκτίναξη των τιμών ακινήτων, η αργή αύξηση των εισοδημάτων και οι κοινωνικές μεταβολές έχουν δημιουργήσει ένα εκρηκτικό μείγμα που επιβαρύνει ολοένα και περισσότερα νοικοκυριά. Πίσω από τους αριθμούς κρύβεται μια σκληρή πραγματικότητα, καθώς σήμερα, για να αγοράσει κάποιος μια μέση κατοικία αξίας 300.000 ευρώ, απαιτούνται σχεδόν 19 έτη μισθών των 1.300 ευρώ, ενώ το 2020 η αντίστοιχη απόσταση ήταν μικρότερη, με 16 έτη μισθών για κατοικία αξίας 200.000 ευρώ.
Η κατάσταση αυτή αναδεικνύει μια συνεχιζόμενη και επικίνδυνη αποσύνδεση μεταξύ μισθών και τιμών ακινήτων. Όπως προκύπτει από τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν στο 18ο RED MEETING POINT, την τελευταία εξαετία οι τιμές κατοικίας αυξήθηκαν κατά 70%, ενώ οι μισθοί μόλις κατά 25%. Η ψαλίδα αυτή δεν αφήνει περιθώρια για παρερμηνείες, καθώς η στέγαση μετατρέπεται από δικαίωμα, σε πολυτέλεια.
Η ανισορροπία αποτυπώνεται με σαφήνεια στα ετήσια στοιχεία, καθώς το 2023 η αξία των κατοικιών αυξήθηκε κατά 14,4%, με τους μισθούς να ακολουθούν από μακριά, με μόλις 6,4% άνοδο. Παρά την κάπως ηπιότερη αύξηση των τιμών το 2024 (10,8%), η διαφορά παραμένει έντονη. Το αποτέλεσμα είναι μια στεγαστική αγορά αποκομμένη από τις πραγματικές δυνατότητες των πολιτών.
Οι κοινωνικές μεταβολές αναδιαμορφώνουν τη ζήτηση
Η κρίση δεν είναι μόνο οικονομική – είναι και δημογραφική. Η μείωση των γεννήσεων, η γήρανση του πληθυσμού, η μετακίνηση προς τα αστικά κέντρα και η ραγδαία αύξηση των μονοπρόσωπων νοικοκυριών διαμορφώνουν ένα νέο τοπίο: μικρότερες, πιο ευέλικτες κατοικίες σε περιοχές με υψηλή πυκνότητα υπηρεσιών γίνονται το νέο ζητούμενο. Την ίδια στιγμή, η ύπαιθρος εγκαταλείπεται, τα ακίνητα εκεί απαξιώνονται, και η ανισορροπία επιτείνεται.
Από τη «χώρα της ιδιοκατοίκησης» στην πίεση της ενοικίασης
Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα έχει μειωθεί από περίπου 90% σε 61%, όπως επισημαίνει ο CEO της Cerved, Δημήτρης Ανδρίτσος. Η παραδοσιακή ελληνική αξία της ιδιόκτητης κατοικίας δίνει τη θέση της στην αναγκαστική ενοικίαση, με το κόστος να βαραίνει όλο και περισσότερο τους μισθωτές. Οι γεωγραφικές ανισότητες ενισχύουν το πρόβλημα: στα αστικά κέντρα, το κόστος στέγασης εκτοξεύεται, ενώ στην περιφέρεια υπάρχουν ακίνητα που παραμένουν αναξιοποίητα.
Δημογραφική καμπή χωρίς σχέδιο
Όπως σημειώνει ο Γιάννης Ξυλάς, CEO της Geoaxis, η γεννητικότητα έχει καταρρεύσει – από 2,1 παιδιά ανά γυναίκα το 1980, στο μόλις 1,24 σήμερα. Παράλληλα, αυξάνονται τα νοικοκυριά χωρίς παιδιά ή τα μονοπρόσωπα. «Η κοινωνία μας μικραίνει και διασπάται», τονίζει χαρακτηριστικά. Οι νέοι μένουν στο πατρικό για περισσότερο, όχι από επιλογή, αλλά από αδυναμία. Το πρόβλημα γίνεται διαρθρωτικό, και η πολιτική απάντηση παραμένει ασθενής.
Ανάγκη για νέα κουλτούρα κατοικίας
Η μέχρι τώρα επιδοματική πολιτική αποδεικνύεται ανεπαρκής. Το επίδομα στέγασης βασίζεται σε μέσους όρους που απέχουν από την πραγματικότητα. Παράλληλα, η στέγαση ως επένδυση, και όχι ως κοινωνικό αγαθό, ενισχύει την ανισότητα. «Η κατοικία έχει μετατραπεί από μηχανισμός κοινωνικής εξισορρόπησης σε εργαλείο συγκέντρωσης πλούτου», προειδοποιεί ο κ. Ξυλάς.
Η απάντηση δεν μπορεί να βασίζεται αποκλειστικά στο κέρδος. Χρειάζεται ένα νέο σχέδιο κοινωνικής στέγασης, πολιτικές κινήτρων για αξιοποίηση της υπάρχουσας αποθεματικής κατοικίας και αλλαγή νοοτροπίας σε ιδιοκτήτες και πολιτεία.
Μια αγορά που δεν καλύπτει τις πραγματικές ανάγκες
Παρά την εντύπωση περί «αποθέματος» ακινήτων, οι πραγματικά διαθέσιμες και οικονομικά προσιτές κατοικίες παραμένουν λιγοστές. Οι servicers διαχειρίζονται λιγότερα από 10.000 ακίνητα, τη στιγμή που οι ανάγκες είναι πολλαπλάσιες.
Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα βαδίζει σε τεντωμένο σχοινί: η ζήτηση για αξιοπρεπή, προσιτή στέγη αυξάνεται, αλλά η προσφορά παραμένει ακριβή, περιορισμένη και άνισα κατανεμημένη. Όσο το πρόβλημα της στέγασης δεν αντιμετωπίζεται ως κοινωνικό και πολιτικό ζήτημα πρώτης γραμμής, οι αποκλεισμένοι θα γίνονται περισσότεροι – και η στέγη, προνόμιο για λίγους.